非常荣幸我上半场的任务光荣完成，下面的主持任务交给行业内比较著名的名嘴，中山大学岭南学院的廖俊平教授。介绍一下廖教授。他现在是在中山大学岭南学院房地产研究中心的主任，中国房地产估价师学会副秘书长、广州市房地产估价人员协会会长、广州市房地产估价专家委员会主任。他的学术作品有房地产估价师案例分析、房地产估价规范，国家标准。下面的时间交给廖教授。　　主持人(廖俊平)：刚才听了几位专家的精采发言，而且讲的东西都是比较集中，都是最近的热点。一个小时的时间非常短，我想就大家最关心的问题，直接的问题来提问，我也希望各位嘉宾用最简洁的语言回答。

　　现在政府已经出招了，这次不是从经济的角度考虑问题，而是从政治的角度考虑问题。政府出招之后，各位嘉宾，房价到底会不会降下来，特别是升的很快的地方的房价会不会降下来？

对话嘉宾：中国社会科学院博士研究生易宪容

　　易宪容：我认为北京、上海的房价肯定会有变化，其他的地方我想应该不会有太大的变化。

对话嘉宾：清华大学房地产研究所所长刘洪玉

　　刘洪玉：你说每个地方的变化，但是我想肯定也会很明显背离的城市房价会降下来。

对话嘉宾：深圳市国土局副局长李加林

　　李加林：我个人认为，涨的快的地方跌的也快，涨的慢的地方跌的也慢，涨和跌是同等的。

对话嘉宾：香港测量师学会会长谢伟铨

　　谢伟铨：我个人的看法，是不是经济的因素在支撑，比如说是炒卖的，政府的措施出台，涨的高自然也下跌的快，涨的少的基本上是经济的因素可以支持的，所以影响可能比较少。

对话嘉宾：中国社会科学院房地产金融研究中心博士尹中立

　　尹中立：我在这里说一点题外话。预测一个市场的走势实际上很难，对于一个学者来说，只能关注到一个趋势，市场的力量是不可战胜的，政府要改变这个市场的趋势实际上很难，刚才李局长说了一句话很精辟，涨的多的地方就跌的多，不涨也不会跌。

 
　　主持人：再进一步的将问题明确一下。这一轮请三位北京来的嘉宾回答了。

　　政府这次作为政治目标来做，那么终极目标是什么呢？

　　易宪容：房地产产业带动的产业比较多，可能对其他的产业影响会比较大，这可能是一个方面，我刚才也说了出现了一系列的瓶颈。我认为房地产市场政府的基本目标，还是如何保证房地产市场平稳稳定持续的发展，而不是说房地产市场出现大起大落。

　　刘洪玉：房地产行业现在实际上越来越重要，在有的城市实际上已经超过GDP的10%，这么重要的产业，如果出现不正常的发展，出现大的波动，会对国民经济产生大的损害，我们国家的宏观目标也是希望保持大的稳定，这也脱离不开每个产业健康稳定的发展，我们的目标确实是这样，要保持这个行业健康稳定的发展，政府官员要承担起这个责任，房地产从业人员也要有社会责任感，如果出现了问题，大家都要一块来承担责任，象在香港出现大家不愿意坐出租车，或者不到餐馆吃饭了，实际上他们根本上没有为这个市场添油加醋，但是他们也受到了很大的影响，我想这应该是大家共同的责任。

　　尹中立：我总结一下前面两位教授的话。简单的一个标准，当煤电油运不再紧张，当房地产行业不再有暴利，当房地产业的研讨会不再这么密集的话，那么政府的目标就实现了。

　　主持人：我发现每个人讲的时候观点都很明确，都很尖锐，但是到台上大家的观点都包起来了，好象都不明确了。其实刚才几位都已经讲到了一点，认为之所以要对房地产下手，是为了国民经济，就是说房地产如果这样发展下去，可能会影响到国民经济的发展。但是从反的方面来看，下面在座的来宾也可以发表自己的意见。到底是为了国民经济调控房地产，还是因为房地产影响了国民经济，他们相互之间的因果关系到底是什么？刚才已经说到了，有些房价上升是因为地方政府在那儿使劲，那为什么地方政府为什么使劲，那当然是为了将经济搞上去。那么是不是有这个可能，是国民经济的原因连累了房地产行业？

　　易宪容：现在整个经济，从98年之后支柱产业，或者说拉动经济快速增长的产业就是房地产，房地产业的变化，或者说他的趋势，决定了我们今后房地产业的发展和其他产业的变化。不知道大家有没有注意到，整个需求的需求是一定的，如果房地产需求在短期内爆发出来，不仅仅会影响到我们城市产业结构的畸形发展，而且会将民众的一些需求挤压掉了，比如说我买了房子，我汽车的消费或者其他的消费会自然的减少掉。我的基本看法是房地产市场要发展，一定要保证他有一个比较均衡的发展。

　　主持人：我刚才问的问题是不是为了宏观经济的发展而让房地产有了一些畸形的发展，其实你刚才说了，98年以来是为了拉动宏观经济，所以让房地产拼命的发展，还是因为宏观经济将房地产搞坏了吗？

　　易宪容：不是。我说的是从98年以来，扩大内需找到了一个基本电。

　　主持人：找了一个药，是房地产，宏观经济感冒了，然后给房地产吃药？

　　易宪容：也不是。我们社会消费来说，总要找一个动力点，经济发展的动力点在哪里，房地产是找到了经济发展的动力点，要保证整个社会的经济发展。

　　尹中立：我的理解是这样，宏观经济和房地产就象是一个人一样，房地产是一个人和一条腿之间的关系，现在这条腿长的太长了，不好看。

　　主持人：谁让这条腿长的这么长的？

　　尹中立：应该说地方政府要负主要的责任。

　　刘洪玉：我说一说我的观点。实际上房地产业和国民经济是一个互动的关系，很难说谁决定了谁，它在不同的时期相互之间的影响，主动的影响谁，不一样。刚才说到98年，我们是为了让我们的经济增长速度不低于8%，所以将房地产业当时作为打动经济增长的一个发动机，实际上经过98年到03年这样一个五六年的时间，应该说房地产行业确实没有辜负众望，但是势头好象有点放出来有点收不住了。现在发现这个行业要适当的控制，不能那么长期过快的发展。这是一点。

　　导致了一些问题，还有一个很重要的原因，其他的产业陆续影响力高了，以前汽车工业，98年的时候，北京根本没有汽车厂，现在房地产砍掉几百亿没有事，但是已经有几百亿的汽车产业出来了，每个城市的产业结构都在不断的调整。另外从经济学的关系来说，我们有一个课题就是研究房地产业和宏观经济的关系，有很多协调的渠道，他们之间谁先变化影响谁，总体来说，国民经济的发展，社会发展，增加了对陆路空间的需求，这也就说我们为什么强调空间的供给还是要继续增加，还是要有，价格还会增长，因为近来发展人的支付能力在提高。宏观经济出现的问题，也有可能影响到房地产业，比如说不景气，钱没有地方去，所以只有投资房地产。国际上的汇率或者等等的机制，大家认为可能中国市场有机可趁，大量的国际资本进入中国，也使市场中的资金供给量大大的增加，房地产的价格实际上是靠钱支撑起来的。但是钱一旦变了脸，它走了，也会对经济和价格产生很大的影响。所以说谁是谁的原罪，说不清楚。

　　李加林：我现在要说的这一点，当然是个人意见了。应该从城市的观点来看，比如说国民经济增长了，深圳来看，去年是三千六百二十二亿的GDP，在这个GDP的增长中，房地产很少，四个主要的支柱产业，高科技、IT产业、物流业、金融业，根本就没有将房地产作为主要的产业。市政府对国民经济讨论中，很少有讲到房地产这个行业，但是这一次不同了。5月15日要召开这一次党代会和5月28日的政府工作报告中，讲到了一点房地产，我正好参加了讨论，加了这一条，实际上很需要加，是其他的城市，国民经济和城市房地产发展过程中，我们深圳已经吸收一些教训，摆平它，使它的比例更加协调一些。过去对于深圳市来说，房地产的发展也有两个方面，一个是市场，一个是政府的保障体系，保障体系赚多少，说出来都好笑，香港占40%，新加坡占80%，深圳市只占4.5%，公共的部分应该说少了，但是适当的增长是可以的，这一条政府工作报告中就说到适当的增加经济适用房。深圳市的经济适用房，三点标准，对象、价格、建筑面积，全部由政府统一来出售，不让企业来卖，企业开发了交给政府，政府自己开发的统一卖。我相信房地产和国民经济的比例关系是一个城市的关系，我先不说国家的关系，应该将房地产和国民经济有一个比例的关系，假如说有一个城市的比例好了，国家的关系一定会好。谢谢。

　　主持人：刚才您说到深圳今年的党代会有一些政策有改变，是不是意味着觉得以前房地产业在深圳占的比例低了，现在想提高一些？

　　李加林：也不是。由于过去主管部门的不重视，现在主管部门重视，才有区分的。

　　主持人：重视的结果会不会象上海一样？

　　李加林：应该这么说吧，上海由于地理位置不同、气候不同、销售的对象不同，决定政策不同，会产生不同的效果，我们也会吸收一些其他城市的教训来引以为戒。现在深圳有房地产研究所，有物业管理研究所，有其他很多的研究所，现在在研究这些问题，会对市政府提供一个有效的能够解决问题的政策和策略。

　　主持人：现在实际上我一直在想这个问题，我在广州，离深圳也很近，大家知道广州和深圳的房价这几年一直没有大起大落，从九十年代开始，特别是广州，因为我对深圳的了解还不如广州。这里面的原因，从刚才几位嘉宾说的内容里，大家可能有这个感觉了，是不是就跟政府有关，广州的房子为什么炒不起来，是不是没有人来炒，或者炒的人本身就是地方政府？

　　尹中立：两个原因。其实你的问题已经有结果了，就是答案。

　　这个祸头就是政府，如果没有政府的默许和纵容，谁敢来干这样的事？谁也干不了。珠江三角洲曾经伤心过，所以驿动的心也渐渐平息了。九十年代初曾经有很多人炒楼，因此成了套楼一族，买房成了房东。

　　主持人：深圳炒楼的人多吗？

　　尹中立：第一拨炒楼的人几乎都赔了钱。我在深圳呆了七八年的时间。这几点原因，导致了珠江三角洲和长江三角洲不一样。

　　主持人：李局长认为是这样吗？

　　李加林：地方政府果然有一点作用，但是政策环境有一定的关系。比如说不是房地产的主管部门推行，而是地方本身的政府，它已经考虑了这个问题。比如说深圳市做动员的时候，从来没有说动员去炒房的，就是要发挥高科技的物流的，现在我可以透露一下消息，房地产供应的土地量只占其他工业高科技含量的百分之几，本身就可以看出来考虑的是政策问题，考虑的是产业结构的发展问题，有一点，但不是主要的，不能怪地方政府。

　　刘洪玉：实际上这种产权的发展，空前的需求，应该去满足，这里面很多地方政府在摆脱过分依赖房地产，但是我们国家的市场发展，阶段不一样。比如说我们深圳、惠州、海南在经历93年的房地产泡沫的时候，北京的房地产市场刚刚迈步，那个时候卖地，第一块地是93年初卖的，还没有这样的经验。上海跟北京差不多，天津又比北京晚了好几年，所以大家确实是没有亲身经历过没有感觉了，政府也是一样的，政府也没有经历过，可能也要经历一次。

　　深圳是最早搞土地出让的，而且连香港97、98年的情况，深圳等于也间接的经历过一次。我参加研讨会，除了在北京多，第二就是在深圳多。深圳的文化多元，思想比较开放，愿意接受别人的思想，我们有些城市去了之后，事先就说了，你来了之后房价的问题免谈，泡沫的问题不许说，那我就说我不去说了，我干嘛去了。所以我们应该有健康的心态，或者是大都市的心态。

　　主持人：刚才大家提到住房的问题，核心就是支付能力的问题，如果市民的可支付能力不够的话政府就要出面，那么政府也有自己的问题，那么香港政府在这个方面，是降低房价还是采用其他的方式进行？

　　谢伟铨：每个城市都有自己的情况，所以应该分开来独立看待。我们在香港，经历了97年之前，香港政府对房屋方面的政策有所改变，他希望每一个香港人，每一个家庭都有自己居住、自己购买的楼房，希望达到70%。那么这个市场的供应是有限的，政府就自己来盖楼房，给市民来购买。但是发现在香港发现楼价高的时候，很多人采购，但是往下跌的时候，没有人来买楼房，这个问题是为什么呢？是不是因为人家没有钱来买楼呢？这当然是其中一个因素，还有就是信心的问题。买楼房不仅仅是居住，还可以是投资，将来升值了可以多赚一点钱，如果他发觉政府的政策是希望打压楼房的房价，那么他就不买了，为什么？比如说今年买了，比如说需要200万，明年可能下跌了，他为什么要投资在买这个楼房上呢？所以没有人买。刚才说了，政府有那些人需要供应楼房给他们住，首先要看他的政策是什么，比如说根据社会的要求，每个人最低居住面积定在那里，有一个标准，要看你生活的水平了，象在深圳，可能跟一些西北的城市不一样，因为经济实力不能跟深圳、上海相比，所以他自己要自己定出自己的标准，比如说在某一个水平以上，是需要政府来，象在香港是公屋的。另外经济的发展，我们应该鼓励每一个人自己来买自己的楼房，不要单单是给他楼房，但是最好是给他多一些机会，可以增加他赚钱的能力，增加收入，我想这才是最有效的。现在香港从过去几年，政府知道了这个问题，所以在未来我看有一段比较长的时间，供应的公营房屋主要是租给低收入的人，不是供应一些楼盘给他们买，因为现在你收入低，但是不担保可能几年后你发了大财，有很高的收入，可以在私人市场买到你希望的楼盘，所以我们决定公营房屋是租给低收入的人，用一些很低的租金租给他们，主要是一段时间，而不是长期的，如果长期给他们居住，那么这些人可能就不会努力的增加，负担可能将来会越来越重了。现在香港的比例，好象40%都已经是住在政府的房屋里，还有部分是买到政府比较低价钱的房屋，我看在香港，现在经济的水平已经差不多了，这主要是看我们的水平定在哪里，超过这个水平的人政府就不需要帮助他们。

　　主持人：刚才李局长说到了一个问题，对比香港，深圳只有4%？

　　李加林：政府开始建房是1992年，到现在为止才建了58600套房子，我为什么这么清楚呢？因为我管了两年公屋。比如说今年，我们对外销售了950套，如果到年底，我测算了一下，商品房的销售一千万，那更少了。

　　主持人：我对深圳的情况不是太了解，我知道深圳在大规模的清理城中村，市政府有没有这样的考虑，通过清理城中村，让相当一部分人没有房子住，这些人就不可以在深圳呆了，然后就出去了？

　　李加林：这个问题讲起来，是04年12月，我们已经正式给建设部有一个课题的报告，赞助人员住房问题的研究，得到了建设部的高度评价，1月5日正式通过了鉴定，1月6日我们开始对深圳市赞助人员的住房问题进行了实质性的研究，准备在今年的7月1日正式提交给市政府。不是不解决，而是解决更好住房的问题，让赞助人员，不是说进入保障体系的问题，应该改善他们的生活，在旧城改造的区域里，适当的允许当地的居民建设一部分出租屋给赞助人员，政府要给赞助人员有一定的政策，比如说高级职员，深圳的赞助人员年收入最高的是260万，最低的是1万块钱左右，260万的不仅给房子，而且还给货币化的补贴，不仅不让他们离开深圳，而且可能还要给他们房子住。一万块钱的人怎么办？我们还要解决他们的住房问题，如果住宅每平方米低于三平米的，我们要求单位给予改善，确实没有地方住的，要求区政府和街道办事处及时的解决问题，前提是产业结构调整需要的人员，我不否定3无人员，包括乞丐、小偷等等。

　　主持人：我问的前一个问题和刚才的问题连在一起，深圳在全国比较早比较完善比较系统的提出要对非户籍人口进行住房保障的问题，但是这么多非户籍人口，深圳可能有几百万了吧。

　　李加林：深圳的人口比较复杂。165万是户籍人口，165万都是城市居民，没有农民，深圳2000年开始成为第一个无农民的城市。还有560万人是一年以上的赞助人员，统计口径GDP全部算到560万人，临时过境的，一年之内的七天以上的是1070万。

　　深圳的建设不是深圳有户口的人建成的，是深圳所有的人建成的，包括全国人的支持，不会将其他的人置之于外。

　　刘洪玉：原来说深圳的城中村是违法建筑，但是纳入规范化管理之后，可能起到支撑大量流动人口或者说赞助人口居住的工具或者说渠道，至少过渡阶段是这样的。

　　李加林：而且政策比较优惠，特区内容积率在一定范围内的不叫改造，这样赞助人口居住的问题可以解决。

　　尹中立：听到李局长这么介绍，我很遗憾，因为我2000年将户口从深圳转到北京去了。我想我们不应该仅仅从政治的角度看待住房的问题，深圳如果要再创新的辉煌，住房问题如果妥善解决，一定会超过上海，很多跨国公司已经从上海撤出去了，中国的优势是人力资本的优势，如果房价不断的飙生，那么这个优势很快就会失去。深圳应该从更开拓的视野更大的角度来看待房地产市场的发展，才有未来发展的问题，我认为现在深圳新领导班子很有眼光。

　　李加林：深圳的人口比较少，但是他的品位比较高，现在有博士生已经毕业的，去年年底的统计，是多少呢？大家都不清楚吧，有4万人，硕士生更多，听说我全国百分之多少的硕士生和研究生，都想要到深圳来。

　　华为等一些高科技的企业，年产值都是几百亿，这些企业里的博士、硕士非常多，我们对这些要地的给地，要房的给房。同时对回国的硕士生、博士生，我们都会拿出优惠的房子给他们买，4月25日的报纸已经登了又有这样的优惠，只要你回来我们就给你优惠。我刚才说的博士、硕士一起30万人。

　　主持人：嘉宾在刚才的演讲中也提到了住房保障的问题，后面我们也花了比较多的时间来讨论这个问题。下面留一些时间给听众们提问题。

　　深圳晚报记者：您刚才提到的经济适用房，大概会在什么时候会在什么片区，有多少量，在价格和品质方面，会和商品房有多大的差距？

　　李加林：不固定地方，不定时间，不定内容，我们什么时候登报什么时候算数。

　　新浪房产记者：尹博士，这次引发宏观调控对房价的严控，有很多种说法，其中有一个说法是地价太高导致房价太高，发展商是在利用银行的资金来支撑房价，还有说是信息不对称，比如说我的房子实际上只卖了五套，但是我说一天之内全部售空，这种情况是比较普遍的。这次春交会很多楼盘是上次秋交会卖的，也就是说卖了大半年还在卖，但是他们会说我们的楼盘很快就卖完了。你认为真正导致楼价上升的最主要的因素是什么？

　　尹中立：第三个因素。建设部为了推卸责任，说国土资源部将土地放的太少了，导致房价上升，这是不对的，现在的土地供应是非常充足，比如说生产一个瓶子，成本是二块钱，至于说卖多少钱，和成本是没有任何关系的，成本控制能力差，你制造成本是五块钱，但是卖二块钱，活该赔三块钱。如果成本决定销售价格的，那世界上就没有破产的企业了。

　　提问：您刚才回答的问题我再问一下，从国家发改委最新一份统计资料，全国35个城市，大概房价上升了10.35左右，土地交易价上升9.6，去年深圳房地产拍卖市场来看，两块地的连买联创了土地交易新高，是不是因为土地价格直接导致了房价的上涨，如果不是这样的话，那如何来控制？

　　尹中立：实际上土地在房地产价格中占的比重比较大，大概是三成左右，从公布的35个城市的地价来看，我注意到有几个城市超过了30%，我看各个地方政府的心态是这样的，上海一亩地都卖了几千万，我这一亩地连十万都卖不到，所以大家都想办法和发展商联手将价格抬高，我想主要问题是在这个方面。

　　提问：刚才在尹中立博士的演讲中，说到04年国九条，感觉你的意思宏观政策在股市上很难形成这样的趋势可以扭转，在你的标题，就是说房地产价格的政策已经有了拐点，下一步可能是价格的拐点。那么对待股市和房市的两个问题上，似乎宏观政策对价格指向的作用，好象是有一点矛盾。

　　尹中立：实际上不矛盾，你关注到没有，我讲到房地产市场已经出现了政策的拐点，但是我不敢断言什么时候出现市场拐点，就是因为市场当一个趋势形成之后，政策很难改变方向，也就是说拐点的出现很困难。1996年，人民日报12月15日发表社论，去打压股票市场，当时的标题是如何正确看待当前的股票市场，前一天晚上的新闻联播，就播了措词严厉的评论，当然是和政府希望这个市场将这个市场上涨的势头遏制住，和我们现在政府对房地产市场的态度是一样的，结果连续几天跌停板，结果朱总理急了找了各个证券公司的头去北京开会，我是希望不涨，但是不想跌成这样，结果有人录音下来，卖给深圳市的一个股评家，然后这个股评家就到外面的股市放给人听，结果一涨就不停了，然后一直涨到泡沫的破灭。

　　如果房地产市场这样，就可能会重复2001年中国股票市场的情况。

　　提问：今天有机会跟专家教授交流。有一个问题，关于中国住宅的消费问题，有一个观点，认为中国目前的住宅消费是超前的，理由是跟国际上发达国家相比，在九十年代中期西欧的发达国家，住宅面积平均大概是35左右，不到40，但是我们03年城镇人均居住面积已经超过22平米了，中国03年刚刚达到人均GDP一千美金。亚洲国家南韩和新加坡可以看出来，在九十年代他们的人均居住面积是在20平米，但是人均GDP已经超过了一万美金。我想请问在座的专家，中国的住房消费是不是超前了，建设部制定了一个住房发展规划，这个规划是不是合理？

　　刘洪玉：住房标准的问题，实际上我们在85年做过一次全国住房普查之后，研究2010年中国小康的目标，我们研究了住房的标准。但是实际我们从98年住房制度改革之后，变成了货币化分房，政府在住房面积标准方面的控制基本上作用越来越淡化了，甚至包括大家讨论的经济适用房，开发商也去做了很多工作，至于说我们现在是不是超前消费了，应该说有这个因素在里面，但是我们的消费也极其有特殊性，比如说隔代继承，我的学生一毕业就买了一百多平米，是父母给的首期，这是中国跟国外不一样的。我们也不能说过分的去指责这种超前消费，但是你要让大家一步步的，住宅市场上我们说有一个漏斗现象，现在我们还不是很发达，我们还是要过一些苦日子，才能保持高昂的斗志，要不然大家都去享受了，不想干活了，我们现在还远远没有达到这个阶段。所以我们提倡要适当的超前，因为也不能用美元绝对的指标去比，也许人民币真实的购买力和美元相比，按照汇率计算也不完全是，因为大家的情况不同。总体的目标，到2000年每个家庭应该有自己的房子住，但是不敢设想买房子，现在的情况比我们设想的情况好，但是我们现在的问题是怎样搞的更好一些。现在香港的住房平均是50平方米左右，当时香港回归时，85000套住房计划提出来之前，有人说香港的住房套数超过家庭的数量，又搞出85000套，所以作用就明显了。我们这个市场，现在最大的问题，刚才大家一直在说，说不清我们是什么问题，深圳的160多万户籍人口，560万的常住人口，还有一千多万的什么人口，北京同样说不清楚，深圳是一个新城市说不清楚，北京也说不清楚，我们有多少家庭，有多少住房，比如说现在房价在涨，炒作的因素，说我们要大家炒楼，说要保证供给让他们别炒了，但是我们又担心，如果现在房子已经过剩了，假如说，我们还在用增加供给的房子打击炒楼，最后房子都空在那里没有人住，我们不敢说，因为我们没有数据，所以我们一直在积极的建议政府做住房普查，因为从85年调查过之后，现在都没有调查过，已经是20年了。据说有希望，但是今年列不上，明年争取列上，后年就有可能，这样的话，我们做研究就可能有一些依据了。

　　尹中立：我们在这样一个人多地少的国家，土地资源是非常稀缺的，我们浪费不起，我们应该学学周边的国家，象韩国，人家是如何利用有效的利用土地，控制土地，我们要实行严格的土地使用制度，但是经济适用房就建了三百平米，就象易宪容就住了三百平米的经济适用房，象城市一些风景好的地方，都盖了别墅，现在我们这样实际上就是浪费子孙的资源。

　　主持人：我要解释一下啊，易宪容是住的三百平米的房，但是不是经济适用房。

　　好，今天我们的论坛就到这里结束，谢谢大家的参与。